Tendances, défis et opportunités
Le logement étudiant est un pilier central du marché immobilier en France. Face à une forte hausse du nombre d’étudiants, à des loyers croissants et à une offre souvent insuffisante, ce segment présente à la fois des enjeux majeurs et des opportunités pour les investisseurs, les collectivités, et les gestionnaires de résidences étudiantes.
De plus en plus d’étudiant en France
Croissance des effectifs étudiants
À la rentrée 2024-2025, l’enseignement supérieur en France comptait environ 3,01 millions d’étudiants, soit une hausse de +1,4 % par rapport à l’année précédente.
En 2023-2024, le nombre d’étudiants inscrits (tous établissements confondus) était de 2,97 millions.
Cette progression régulière est un moteur principal de la demande de logements étudiants dans toutes les grandes villes universitaires.
Logements sociaux et parc dédié insuffisant
Cela montre que le parc social étudiant représente une part modeste par rapport à la demande globale.
À la rentrée 2023, la France comptait ≈ 245 000 logements sociaux étudiants, soit 8,2 places pour 100 étudiants.
Un marché en pleine croissance
Offre vs demande : déséquilibre croissant
La croissance des effectifs étudiants (≈ +1,4 % en 2024-2025) ne s’accompagne pas toujours d’une augmentation proportionnelle de l’offre de logements adaptés. Plusieurs facteurs creusent le décalage :
Un parc privé
souvent saturé dans les grandes métropoles universitaires.
Un parc social ou dédié
(résidences universitaires, logements sociaux étudiants) qui peine à suivre le rythme.
Des coûts de construction et fonciers élevés,
particulièrement dans les zones tendues, qui freinent la création de logements étudiants abordables.
Disparités territoriales
Le coût du logement étudiant dépend fortement de la ville
À Paris, les loyers sont très élevés (≈ 949 € pour un studio).
Dans d’autres métropoles comme Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes ou Grenoble, les loyers sont sensiblement plus bas, mais restent élevés dans l’absolu. Par exemple, Lyon ≈ 637 € pour un studio, Marseille ≈ 580-600 €.
Les villes plus petites ou hors grandes métropoles affichent des loyers souvent moitié moindres ou moins. Cela crée une forte attractivité pour les étudiants cherchant un bon compromis entre coût et qualité de vie.
Disparités territoriales
Dans les grandes villes universitaires, le taux d’occupation des logements étudiants atteint des niveaux record. Que ce soit dans le parc locatif privé ou dans les résidences étudiantes dédiées, la demande dépasse largement l’offre, entraînant un marché immobilier très tendu.
Dans les grandes villes universitaires, le taux d’occupation des logements étudiants atteint des niveaux record. Que ce soit dans le parc locatif privé ou dans les résidences étudiantes dédiées, la demande dépasse largement l’offre, entraînant un marché immobilier très tendu.
Face à cette situation, le parc social étudiant pourtant essentiel pour garantir l’accès au logement pour tous reste insuffisant. Les résidences universitaires du CROUS ne parviennent pas à répondre à l’ensemble des besoins, surtout pour les étudiants boursiers ou ceux disposant de revenus modestes.
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Du marché étudiant
Accessibilité financière
Le principal enjeu pour les étudiants est la charge du loyer dans leur budget. Avec un loyer moyen de 560-570 € en France (hors Paris), le logement reste le poste le plus lourd.
Pour un étudiant soit non boursier, soit dans une ville chère, le coût peut devenir particulièrement élevé.
Qualité et services
Au-delà du prix, qualité du logement, services (meublé, internet, espaces communs, sécurité, proximité des transport), confort sont des critères de plus en plus déterminants.
Les étudiants privilégient aussi la situation géographique, la desserte transport, les commodités à proximité.
Logement social et dédié
Le parc universitaire, résidences CROUS (ou équivalent), et les logements sociaux étudiants restent insuffisants au regard de la demande totale.
Le ratio de 8,2 places pour 100 étudiants pour le parc social étudiant montre le contraste.
Impacts réglementaires et fonciers
La législation sur les loyers, sur la décence des logements, sur les normes environnementales contribue à augmenter les coûts de construction ou de rénovation. Le foncier urbain, particulièrement cher dans les grandes métropoles, pèse fortement sur le coût global des logements neufs et des résidences étudiantes.
Un marché en pleine croissance
Résidences étudiantes / LMNP
La croissance des effectifs étudiants (≈ +1,4 % en 2024-2025) ne s’accompagne pas toujours d’une augmentation proportionnelle de l’offre de logements adaptés. Plusieurs facteurs creusent le décalage :
Offre adaptée aux besoins étudiants
Offre de logement meublé, avec services, gestion professionnelle, ce qui répond aux attentes d’un grand nombre d’étudiants.
Des revenus locatifs sécurisés
Une forme d’investissement immobilier qui peut offrir une meilleure visibilité des revenus, surtout si le gestionnaire est expérimenté.
Investir dans l’existant
Possibilité d’acheter dans des résidences déjà en exploitation, avec un bail commercial existant, ce qui réduit les risques liés aux délais de commercialisation ou à la vacance initiale.
Localisation stratégique
Les villes universitaires majeures concentrent la demande : Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Bordeaux, etc. Investir dans ces zones permet de tirer parti de loyers plus élevés, mais demande un ticket d’entrée plus important et une évaluation rigoureuse des coûts.
Vers un logement étudiant plus durable et accessible
Les effectifs étudiants devraient poursuivre une croissance modérée, passant de 3,01 millions en 2024-2025 à environ 3,1 millions d’ici la fin de la décennie. Cette hausse maintiendra une forte demande en logements étudiants, notamment dans les grandes métropoles et villes moyennes.
Le secteur privé (résidences étudiantes, LMNP) jouera un rôle clé pour compenser le manque de logements sociaux. Parallèlement, les critères de durabilité et d’efficacité énergétique deviendront essentiels, tant pour les étudiants que pour les nouveaux projets immobiliers.
Nos conseils pour les investisseurs
Les effectifs étudiants devraient poursuivre une croissance modérée, passant de 3,01 millions en 2024-2025 à environ 3,1 millions d’ici la fin de la décennie. Cette hausse maintiendra une forte demande en logements étudiants, notamment dans les grandes métropoles et villes moyennes.
Le secteur privé (résidences étudiantes, LMNP) jouera un rôle clé pour compenser le manque de logements sociaux. Parallèlement, les critères de durabilité et d’efficacité énergétique deviendront essentiels, tant pour les étudiants que pour les nouveaux projets immobiliers.
Étudier les opportunités
dans les zones à forte demande (villes universitaires), mais aussi dans les villes où la hausse des loyers est encore modérée.
Privilégier des logements
meublés avec services, bien localisés, pour répondre aux attentes des étudiants.
Misez sur des logements
respectueux des dernières normes environnementales pour maîtriser les coûts futurs.
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